Строительно-законодательный тупик

В городской инвестиционно-строительной сфере сложился и развивается системный кризис.

Таково мнение директора Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» доктора экономических наук, профессора, заслуженного экономиста РФ Льва Каплана.

– Он обусловлен тем, что до 95% строительных компаний, возводящих жилье, являются частными, а система распределения пятен застройки, выдача монополистами технических условий на строительство и т.д. остается, как и раньше, командно-административной, – говорит Лев Моисеевич. – Пятна застройки выдаются под проектно-изыскательские работы и изымаются по принципу: «Хочу – дам, хочу – не дам». Есть «приближенные ко двору» компании, которые легко получают места под застройку, а потом ими спекулируют, другие вынуждены за сотни тысяч долларов приобретать территории, чтобы реально строить. На мой взгляд, городским законодательной и исполнительной власти этот кризис необходимо разрешить безотлагательно. Все упирается в законы об инвестициях в городскую недвижимость, принятые ЗАКСом еще в 1998 году, которые безнадежно устарели. Тогда была создана инвестиционно-тендерная комиссия и установлены правила, которые сегодня входят в прямое противоречие с федеральным законодательством, не говоря уже о реальной жизни.

Правила игры

В Петербурге практически не работают ни Градостроительный кодекс РФ, ни Земельный кодекс. Законы предполагают, что в каждом субъекте РФ должны действовать определенные правила выделения пятен застройки, зонирования, кадастровый учет и т.д., соответствующие Градостроительному кодексу РФ. В Петербурге ничего подобного нет. Новый генеральный план города будет подготовлен только в 2005 году, пока же мы вынуждены работать по устаревшему плану. По объектам, предусмотренным действующим Генпланом, каких-либо общественных обсуждений и слушаний не устраивается, а новые стройки нередко вызывают серьезные проблемы с общественностью. К слову, Градостроительный кодекс РФ говорит о том, что при разработке градостроительного регламента должно учитываться мнение горожан, но при обсуждении не какого-то отдельного объекта, а градостроительной концепции целых микрорайонов. Причем на стадии создания проектов детальной планировки общественность лишь «оповещается», а ее мнение может учитываться, а может игнорироваться. Иными словами, существующий механизм носит сугубо формальный характер.

Закон о градостроительном регулировании в Санкт-Петербурге был «зарублен» во втором чтении ЗАКСом еще прошлого созыва благодаря усилиям депутата Алексея Ковалева. Строители оказались в тупике. По действующему законодательству выделение каждого пятна застройки должно проходить с санкции Законодательного Собрания. Учитывая оперативность принятия ЗАКСом любых решений, это означает угрозу полной остановки любого строительства.

Земельный кодекс РФ определяет особое положение Москвы и Санкт-Петербурга. В этих субъектах Федерации вопросы землепользования должны решаться не на уровне муниципальных образований, а на городском уровне, в соответствии с нормативными актами, которые, однако, до сегодняшнего дня не разработаны.

Три ступени стройки

В настоящее время действует трехступенчатая система выдачи разрешений на застройку. Сначала выдается разрешение на изыскательские работы сроком на 11 месяцев. Таких разрешений было выдано в свое время тысячи, а на недавнем заседании инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) их начали отзывать. Кстати, определение «тендерная» в названии комиссии носит чисто формальный характер, поскольку никаких тендеров не проводилось и не проводится, а работа комиссии ограничивается подготовкой распоряжений губернатора. Вообще, Земельный кодекс предусматривает, что земельные участки, продаваемые застройщику на конкурсной основе, должны быть «упакованы», т.е. должны быть получены все необходимые разрешения и сами участки готовы к проектированию. В действительности ничего подобного не происходит. Кто-то нахватал десятки пятен под застройку и физически не в состоянии провести на них изыскательские работы, а городские власти этим тоже не занимаются. Уложиться же в отведенные сроки сложно из-за монополизма и бюрократических проволочек.Вторая стадия – заключение договора аренды земли на инвестиционных условиях, который дает право на проектирование и строительство объекта. Застройщик может выбирать: арендовать застроенный участок или выкупать его в собственность. В то же время Земельный кодекс РФ предписывает, что все городские земли должны быть разделены на те, которые продаются застройщикам под строительство объектов, и те, которые резервируются, и не подлежат продаже. Однако сделать это нельзя без принятия закона о градостроительном регулировании. Такого закона, как и реального генерального плана городского строительства, не существует. Земельный кодекс предписывает также, что арендованный участок может быть передан третьему лицу, заложен в банке или вложен в уставный капитал товарищества. В утвержденном городским правительством инвестиционном договоре пунктом 7.2.1 какие-либо действия с арендованным участком запрещены. Таким образом, банки не могут выдавать кредиты под участки с неопределенным статусом. Зато на полных оборотах работает бюрократическая машина. Если кто-то лишается права на участок, новый арендатор должен начинать весь путь сначала.

В соответствии с Земельным кодексом застройщик может приобретать земельный участок в собственность и распоряжаться им так, как считает нужным. Если он в ходе конкурса приобрел участок для строительства многоквартирного дома, то должен провести необходимые изыскательские работы, спроектировать и выстроить дом. Затем квартиры продаются с включением в стоимость жилья стоимости земли. Участок может быть заложен в банк как до начала, так и в ходе строительства, чтобы, возведя два-три этажа, заложить построенное и получить кредит для завершения строительства. Именно по такой схеме строился весь Петербург. Это простой и понятный принцип, который создает рынок земли и позволяет задействовать банковские ресурсы. Все это прописано в Земельном кодексе и требует лишь политической воли городских властей для реализации.

Комиссию по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию нового ЗАКСа возглавляет Михаил Амосов. Я предложил ему приведенный алгоритм законотворческой деятельности и, кажется, нашел понимание. Этой проблемой должна озаботиться и городская администрация, если хочет оставить о себе добрую память. Петербург еще при Анатолии Собчаке пошел по пути приватизации строительного комплекса, и сейчас нельзя останавливаться, надо продолжить создание конкурентной среды.

Еще одна проблема, которую предстоит обсуждать 23 апреля на расширенном заседании Совета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Ассоциации «Северо-Запад», касается именно долевого участия граждан в строительстве жилья и ипотечного кредитования. Долевое участие возникло на фоне самоустранения государства от решения жилищных проблем из-за того, что банки не выдают кредиты на строительство, не задействованы ресурсы страховых компаний, пенсионных фондов и т.д. Не работает и еще долго не будет работать механизм ипотечного кредитования. В результате долевое участие является сегодня фактически единственным способом приобретения жилья теми, кто располагает необходимыми средствами.

Хорошо то, что жилье все же строится – сегодня с участием дольщиков возводятся 95% жилых домов, деньги населения работают. Но система абсолютно не защищена в правовом и экономическом смысле.

Доля риска

В Гражданском кодексе нет даже самого понятия долевого участия в строительстве. Договора носят подчас самый экзотичный характер, суды не знают, как поступать в той или иной конфликтной ситуации, поскольку единственный из применяемых законов о защите прав потребителей не исчерпывает все многообразие складывающихся на рынке недвижимости ситуаций. К сожалению, нередки случаи двойных продаж, банкротства строительных компаний («Виадук», «Росглавматериалы», «Нострадамус», «УНР-86» и др.)

Долевое участие – достаточно рискованная сфера, но коль скоро такая система сложилась и альтернативы ей пока нет, нужно не разрушать ее, а ввести в цивилизованные рамки.

«Союзпетрострой» уже начал работу по страхованию рисков дольщиков, подключив к этому страховую компании «Спасские ворота», «Промышленно-страховую компанию» и ряд других. Создан экспертный совет по определению надежности компаний, третейский суд с судейской палатой «Союзпетростроя», в котором можно решить возникающие проблемы, не прибегая к судебной практике. Подготовлены предложения по типовому договору долевого участия, который защищает всех участников строительства. К сожалению, дальше предложений дело не идет, так как закон запрещает типизацию подобных договоров.

Ипотечное кредитование сегодня носит фиктивный характер потому, что была принята на вооружение американская система, предполагающая обращение закладных на рынке как ценных бумаг, а у нас они таковыми не являются, как, впрочем, отсутствует и сам рынок ценных бумаг.

Банковские же кредиты, если удается их получить, выдаются под 15–17% годовых в валюте, что означает удвоение стоимости жилья за 4–5 лет. При этом требуется справка о легальном заработке того, кто получает кредит, в размере $1,2–1,5 тыс. на каждого члена семьи, что бывает достаточно редко. Решение проблемы ипотечного кредитования может осуществляться на государственном уровне, но пока этого не происходит. Ситуация не изменится до тех пор, пока будет сохраняться чиновничий произвол в городской администрации и политические дрязги в ЗАКСе.Все перечисленные проблемы могут решить только бизнес-сообщества при поддержке законодательной и исполнительной властей. Пока же строительный комплекс развивается не благодаря, а вопреки деятельности властей.

Александр Беликов